1、世联世联写字楼顾问业务经验写字楼顾问业务经验 分享分享 版权声明：本文仅供客户内部使用 ， 版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有 ， 未经世联 地产顾问（中国）有限公司书面许可 ， 不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和 发布报告中的部分或全部内容 。
写字楼开发项目必须关注的问题写字楼开发项目必须关注的问题 Question 世联认为成功的写字楼开发项目必须关注世联认为成功的写字楼开发项目必须关注 的关键问题的关键问题 2.2.基于竞争的片区分析基于竞争的片区分析 1. 1. 城市写字楼市场发展城市写字楼市场发展 阶段的判断阶段的判断 u核心要点核心要点 2.1 片区在城市中的占位 2.2 片区 。

2、间竞争格局 2.3 项目与城市核心区的关系 2.4 考虑城市整体规划的弹性和动态调整 1.1 城市的经济发展水平和 1.2 产业特点 1.3 城市的总体规划 1.4 城市写字楼市场的特点 3. 3. 项目与企业战略的项目与企业战略的 关系关系 3.1 开发商的企业战略 3.2 短期现金流与长期收益的关系 3.3 跨越式发展与均衡式发展的关系 3.4 利润导向和品牌导向的关系 3.5 本项目与企业其它项目的关系 世联认为成功的写字楼开发项目必须关注世联认为成功的写字楼开发项目必须关注 的关键问题的关键问题 4. 4. 产品策略产品策略 5. 5. 商业部分的开发商业部分的开发策策 略略 u核心要 。

3、点核心要点 4.1 项目核心价值点 4.2 功能定位（可以考虑包含公寓的功能） 4.3 开发次序 4.4 写字楼与其它不同物业类型的关系 5.1 商业物业的定位 5.2 商业物业的规模与价值 5.3 商业物业与写字楼的关系 6.6.写字楼营销策略写字楼营销策略 6.1 产品形象主题的确立 6.2 启动营销策略 6.3 渠道策略 6.4 关键事件及设施营销 6.5 公共关系营销 6.6 定价策略 世联写字楼模块顾问服务的世联写字楼模块顾问服务的 业务主线及其核心研究内容业务主线及其核心研究内容 宏观经济与城市规划研究 写字楼市场研究 地块价值研究 开发模式与盈利模式研究 项目发展战略研究 项目整 。

【世联|世联—写字楼营销顾问业务经验分享-47PPT】4、体功能定位研究 功能分区及功能比例划分研究 写字楼物业发展建议 经济评价 项目定位项目定位 营销策略营销策略 消费者价值取向研究 项目卖点整合与营销SWOT分析 定价研究 营销总策略和启动策略研究 世联写字楼业世联写字楼业 务研究内容务研究内容 世联对写字楼开发项目的理解及观点世联对写字楼开发项目的理解及观点 Opinion 仅供演示 行政配套行政配套规划中建设中逐步启用 商务氛围商务氛围较差较好浓厚 热销写字楼热销写字楼 投资大厦 江苏大厦 中银大厦 国际商会大厦 时代金融中心 中央商务大厦 兴业银行大厦 卓越大厦 九州创展 国际商会中心 航天大厦 安联大厦 华融大厦 贵州大厦 大中华交易广 。

5、场 捷美中心 新世界中心 雏形雏形CBD发展中的发展中的CBD成熟成熟CBD2001年2004年 深圳深圳CBDCBD写字楼发展共性写字楼发展共性 以深圳为例 仅供演示 雏形雏形CBD发展中的发展中的CBD成熟成熟CBD 2001年2004年 市场投资 价值认同 高中低 投资比例高中低 产业类型第三产业： 金融相关的行业 第三产业： 服务于第二产业 咨询、物流、贸易等 行业 第二产业： 生产型公司的市场部、 销售部、研发部门 ， 或 及办事处、子公司 产业表现银行、证券、保险等 公司 咨询顾问公司、设计单位、 会计事务所、律师事务所、 物业公司、进出口贸易公 司等 科技公司、计算机公司、 制造业展 。

6、销场等 企业类型民营企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业、 跨国公司 深圳深圳CBDCBD写字楼客户演变写字楼客户演变 以深圳为例 仅供演示 雏形雏形CBD发展中的发展中的CBD成熟成熟CBD 2001年2004年 建筑设计形象较好形象好、设计较人性化形象好、设计人性化 硬件设施 （电梯、空调、车位等） 一般档次高、数量充足高 配套设施 （会所、会议室、员工餐厅等） 一般完善完善 科技含量 （智能化、节能等） 一般高（5A等）高 物业管理自管品牌管理品牌管理 附加资源 （健康环保） 无部分运用重点营造 产品成熟度较成熟完全成熟完全成熟、具各性化 深圳深圳CBDCBD写字楼产品特征写字楼产品 。

7、特征 以深圳为例 从深圳CBD的发展可以得到的规律 时机越早 ， 定位空间越大 ， 风险越小； 早期推出定位空间较大 ， 从甲级、乙级到商务公寓均 有市场;
由于对风险的规避 ， 以及早期开发高端物业对顶端客 户的消化 ， 其它开发项目以乙级写字楼为主 ， 商务公寓 为辅 。

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