物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上 。
室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等 。
（三）、立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色 ， 考虑与周围城市环境的协调 ， 表现简洁明快 ， 有一定力度 ， 使园区建筑轮廓线优美和富于变化 ， 并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一 ， 又具有鲜明的个性 。
（四）、设施标准住宅是室内环境 ， 设备与设施 ， 以及消防、安全防护等基本要求必须符合江西省城市住宅建设标准和有关规范 ， 并按中高档住宅有关标准设计 。
1、住宅装修及设施标准：住宅为初装修 ， 厨房、卫生间一次装修完成 。
（1）、外墙：高级外墙涂料；（2）、内墙：厨、卫为彩釉面 。

44、砖 ， 其余为双飞粉；（3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶 ， 其余双飞粉；（4）、地面：厨、卫为防滑地砖 ， 其余为无砂地坪；（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗 ， 分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门；（6）、厨房设施：洗涤盆；（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；（9）、其他：楼梯间踏步为面砖 ， 墙面喷塑 ， 塑料扶手；2、小区配套设施：小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等 。
四、价格定位（一）、住宅部分1、市场比较法定价过程表12：表楼盘调查统计表 。

45、序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘日期A龙泽园6-7F28529260010003/01/28B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300-未开盘内部认购C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：2880高层：35008003/06/15D船山广场1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市 。
交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数10 。

46、0 ， 以本项目的预售期为终点 ， 2003年南昌市商品住宅均价增长18.18% ， 南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势 ， 月平均变动+1.5% ， 其他条件见表11和表14 。
表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通配套环境小计交房标准社区规划小计A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/10 。

47、2100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%-C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合计多层：180%多层：5020多层：2789高层：250%高层：7914高层：3 。

48、166多层住宅销售价格=5020元/平方米180%=2789元/平方米高层住宅销售价格=7914元/平方米250%=3166元/平方米2、加权平均法定价过程表15：本项目住宅价格加权平均价项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）A2698285297697B多层：2850高层：33592500007125083975C多层：2903高层：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多层住宅销售价格=98650万元320701平方米10000元/万元=3076元/平方米高层住宅销售价格=130469万元394011平方米10 。

49、000元/万元=3311元/平方米故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米高层住宅单价为：3238元/平方米（二）、商铺部分1、市场比较法定价过程目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举 ， 且以出售为主 。
因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例 。
其中 ， 水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准 ， 锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准 ， 其价格变动情况同住宅相同 。
表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计水印都市10000109/100+2+2100/1 。

50、04100/101100/10010377锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米2、收益还原法定价过程目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/70元/月/左右 ， 按60元/月/估算商铺的售价 。

稿源：(未知)

【傻大方】网址：/a/2021/0816/0023746709.html

标题：住宅|住宅项目可行性研究报告( 八 )