广叔谈房|东莞楼市：哪里的房子升值潜力大？看城市发展重心就知道了！( 二 ) 我是广叔谈房

新政看似严厉，实际上影响不大，绝大部分人并不是一来了深圳马上买房，有个三五年工作与社保的人很多，即便只来深圳一两年，用不了多少时间，有深户，有三年社保，也很快可以满足购房资格，需求迟早要得到释放，那时候房价上涨的更多。所有政策只会增加交易成本，不会改变实际价格。而且，政策从来没有说过要房价下跌，别等，有条件的马上买，没条件的制造条件买。现在是新一轮房价上涨的起点！
提问：你好广叔，我在华侨城2017年入手了套新房，刚装修完还没入住，香山里小学学位，我二小孩，大的2021年上小学一年级，小的还不到一岁，现在想把香山美墅的房子卖掉换个小学中学连读的学位房，预算总价1200到1500万左右，看了深高北的金亨利但是积分不够，大的赶不上，看了龙华的金茂府，二小孩都能赶上，据说学位还非常不错，但是金茂府125平的卖完了，剩下155平起步，就是感觉单价有点高（龙华10万），总价有点高，还有房子使用率不高。您觉得我的置换对不对？金茂府能入手吗？有能自住的9年连读的好学位房推荐么？
回答：你好，龙华的梯队划分其实很明确1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪2梯队：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟）金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，这个楼盘的价格是龙华的天花板了，投资意义不大，但周围别家的楼盘，全靠它来帮衬。同价位的选择性也很多，买这个盘站岗风险很大，既没有山海景观，也没有好的学位，有实力的买家更多会选择香蜜湖或者南山。
提问：广叔你好，纯投资两套，可长持。总价控制在1000以内，可以有多种组合。打算300到600的都看看。主要关注金融城，鱼珠，老黄埔。科学城那边涨起来了，不知是否还合适。这两天中介推荐一套中兴花园二期低层大三房南向， 553万123房，说是降价了许多。我是有质疑的，中兴品质一般， 123方还只是三房，不好改四房。价格还不算高，但我怕这种接盘不多，流通性和增值性不够好。请您指点。
【广叔谈房|东莞楼市：哪里的房子升值潜力大？看城市发展重心就知道了！】回答：你好，首选，中兴花园如果买的话，就应该买小面积不应该买大面积，这是这个盘本身的属性决定的其次， 1000万左右的标的物两套，肯定要选1套600万左右的大三房，另外一套300-400万的流通性好的标的物，前者可以舍弃杠杆，后者可以用一点杠杆
提问：您好广叔，我想自住+升值，目前手里有1200w左右，请问一下老师觉得科技园的阳光粵海和蛇口东帝海景哪一个更好？
回答：你好，阳光粤海，双学位， 2019年次新房。东帝海景，南二外海岸+深圳湾， 2000年房，外墙做过翻新。看起来学校挺好，实际上是错配，因为刚需群体+贵族学校。学位可能变化，因为规划的是南二外海岸九年制。对比学位，深圳湾的成绩尚未得到验证，今年将迎来首届中考；学府稳定在2梯队，南二外接管后应有提升空间。两者比较，学府更稳妥。对比户型，阳光粤海的95平三房一卫得房率低了点，户型不方正。这两个在升值方面都不算好选择，如果一定要选一个，阳光粤海。
提问：你好广叔，我的情况：已经有两套住宅。现在想买大冲华润城四期。但我得卖掉其中一套房子去获得名额和资金。想请教：1、华润四期肯定是僧多粥少甚至没有粥了，我要怎么去认筹？2、网上说华润四期要验资500万，一般是指验现金吗？如果是验现金的话，我得卖掉一套房子才够。但就面临卖了旧房很大概率买不到新房的问题。有什么办法解决？