同样是楼市泡沫多年调控显神威中国远离了日本式危机对比当年日本楼市

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对比当年日本楼市，中国的泡沫与日本真是有很多相似的地方

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最近这几天，全球几乎同步进入了加息通道，目的只有一个就是刺破资产泡沫。从欧洲到北美，从东南亚到澳大利亚，关于房价飞涨带来的危害已经引起世界各地的高度重视。我们更是不能坐视不管，中国的投资者世界各地抢房，在抬高当地房价的同时，也让当地居住着不满。而走出去战略的开发商也是不断被当地政府限制限制再限制。去年万达收购西班牙大厦夭折，这几天，92岁高龄的马哈蒂尔重登首相宝座，就剑指碧桂园的大马项目，中国地产商走出去，看来真不是一条坦途。

如果，对比当年的日本楼市，中国的房地产泡沫与日本真是有很多相似的地方，甚至可以说中国楼市正在重蹈日本覆辙。但是，由于，我们认识的早，我国政府能够及时调控，不断纠偏，所以，我们中国楼市的泡沫，可能就会避免日本泡沫的瞬间刺破，最后破的稀里哗啦。中国楼市走到今天，虽然多年调控没有得到有效转向，但是，也不能说一点作用没有，如果不是三年就有两年调，恐怕楼市的今天，就不是这个样子了，说不定早就魂归日本楼市的惨样了。正是，有日本泡沫破裂的先例，我们才能发挥后发优势，对照检查，不断变轨。所以，有些人认为，中国楼市与日本没有关系，不愿意以日本为鉴，别人的教训，我们汲取，这本是少走弯路的最安全的办法，很多人却是视而不见听而不闻，盲目自大，这是很危险的。

日本的房地产泡沫，也是在经济高速发展中膨胀起来的，当时，日本的经济发展速度也是达不到两位数都不好意思更别人说。从1955年到1964年的十年间，日本全国地价涨了6．26倍，东京、大阪等一线大城市地价涨幅肯定更加惊人。但当时却没有人提出日本房地产存在泡沫。因为当时日本经济持续高速增长，人们收入也同步大幅增加。这与我国近些年地王频出，极为相像。当时据称东京个几个区，就能买下整个美国，而我国的而一个北京城的地价差不多就能买下大半个美国了。

记得上个世纪六十年代日本出台过一个国民收入倍增计划，我国近年的人均收入水品也是成倍增长。日本经济从1951年至1973年是高速增长年份，前后持续22年。而我国经济从1978年至今已经持续高速增长40年。当年，东京集中了日本全国10％的人口，而我国北京、上海常住人口是东京的两倍以上，各自集中的人口占全国2％多，并且这个势头还继续保持增长。当然，巨大的人口城市化，特别是大城市化的趋势，一定程度上消化了房地产泡沫的影响。

当20世纪80年代末期日本“泡沫经济”在1989年最后一天破灭时，它标志着日本“增长奇迹”及其20多年海外商业快速扩张的终结，转而陷入一轮长达10年之久的经济萧条时期。20世纪80年代中后期，日本经济步入高速增长的快车道，增速名列发达国家榜首，在经济一派繁荣的氛围笼罩下，企业和消费者变得更为自信、乐观，投机变得更富激情、大胆，东京的房地产与股市一并上涨不止。这与我国这些年的经济发展有相似之处，不过我国是一枝独秀，股市一直低迷不涨。

1985年日本开始放开存款利率。随着利率自由化以及金融业务管制的放松，金融市场规模急剧膨胀。过于宽松的货币政策，导致国内日元资金过剩，经济过热，形成了所谓的“流动性过剩”的格局，这为日本股市泡沫埋下了重大隐患。2016年中国广义货币M2增长率始终处于同比10%以上的高位增长，货币环境十分宽松，且狭义货币M1增速始终保持着两倍于M2增速的态势，9月M1增速超过M2增速13.2%，显示新增发货币并未大量流入实体经济。

股市泡沫与房地产泡沫是日本泡沫经济的两大根本“支柱”。当日本股市泡沫一路凯歌高奏之时，日本房地产价格也正在疯狂，不断上涨。日本6大主要城市的商业区地价指数，若以1955年为100，到1965年则上涨超过了1000，到1988年则超过了10000，也就是说，日本城市房地产价格在33年间上涨了100倍，而同期名义国民生产总值上涨却不足40倍，制造业工人的平均工资上涨不到20倍。1990年高峰期时，东京商业区的地价涨至1985年的2.7倍，住宅区地价则涨至1985年的2.3倍。与此同时，由于日元巨幅升值，也严重刺激了日本人海外收购与海外投资热情。这种情况，对比我国近几年的发展，大家应该看得很清楚，从去年下半年开始，中央政府，严厉惩戒境外投资，其良苦用心就很清楚了。几百亿的投资很多都是银行贷款，有一些大的房地产企业动辄上千亿的银行负债。一旦失手，该会给国家造成多大的损失和伤害。

在日本股市泡沫与房地产泡沫形成过程中，银行始终是充满激情，并推波助澜，且从中大为受益。然而，双泡沫破灭的同时，日本银行业也遭受了灭顶之灾的报复与打击。一般来说，对真正的高收入者来说，他们购房是不需要贷款的，或者说，暂时贷款，因为偿债能力足够，这不是泡沫，向他们这样的购房群体卖房，就不会有危险。所以说，购房适不适应自己的钱，这个对楼市安全是至关重要的。现在我国逐步提高首付比例，就是要限制那些自有资金不足，而又盲目进入楼市的人。这样的需求太多了，楼市泡沫必然形成，美国的次贷危机就是这样。最后受到伤害的还是广大的购房人。

有一个现象中国与日本也极其相似的就是，在房地高速发展阶段，日本房地产企业的资金也是“脱实入虚”。这与我国极其相似，去年有报道深圳一家上市公司，卖掉了北京的三套公寓，就让一个上市公司扭亏为盈，让年底的报表数字好看了。而多少实业公司，经营困难，业绩不及一个炒房专业户挣钱多。多少家工厂因为经营困难倒闭关门，又有多少人弃厂筹钱投入楼市买房。如此是非颠倒的结果导致企业运营重心偏移。而房地产贷款成为“最优贷款”的假象，成为银行贷款向房地产业倾斜的理由，这样进一步导致制造业通过银行渠道融资的能力受限，从而导致社会资源分配偏离正轨。当年正是这些因素显著削弱了日本的技术进步能力，最终导致泡沫经济崩溃后全要素生产率的增长停滞和经济的长期低迷。

资产泡沫特别是房地产泡沫的膨胀，会破坏长期经济增长的潜力。这两年，国家层面将去杠杆和防范金融风险，着力防控资产泡沫被放到了更加重要的位置。

房价收入比本质上反映的是房价水平和家庭购房能力的比例关系。房地产泡沫期，日本房价收入比快速上扬，公寓价格收入比涨幅更是超过独栋，1990年日本首都圈公寓和独栋价格收入比分别达到最高值的7.9和8.6。知道我国热点城市的房价收入比吗？有些城市已经达到20倍以上。2005年以来的12年间，除2006年、2008年、2011年和2012年地价增幅低于GDP增速外，其余年份地价增幅均超过GDP增速。从绝对值来看，我国地价增速/GDP增速已高于泡沫时期日本的3.15倍。

1990年底，东京股市已下跌了38%，300万亿日元（折合2.07万亿美元）股票市值瞬间消失，房地产价格从投机巅峰陡降下来，从而使日本经济陷入了“泡沫经济”破灭后的萧条之中。我国已经跃居世界第二大经济体，目前中美贸易之争还在紧张地较量中，鹿死谁手，我们当然有信心。但是，我国该怎样在这场全球性的去泡沫过程中安全落地，这是需要我们认真思考的问题。（文/马跃成）

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同样是楼市泡沫 多年调控显神威 中国远离了日本式危机

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