环京楼市全面缩水给我们带来啥启示？天津楼市因“海河英才”落户计划而躁

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天津楼市因“海河英才”落户计划而躁动，北京楼市成交量近期也开始回升。而唯独环京楼市，仍处在冰点之中。4月环京市场商品住宅成交587套，成交面积6万平方米，同比下降90%；成交金额8亿元，同比下降88%。成交均价1.3万元/㎡，环比上涨8%。

环京楼市如此惨淡的数据，也并非仅在4月份发生。而是整个1-4月环京商品住宅累计成交25万平方米，同比下降89%；成交价格1.2万元/平方米，同比上涨9%；成交额30亿元，同比下降89%。

就在一年之前，环京楼市还是投资客们所关注的热点。燕郊、固安、大厂、香河……这些区域在互联网上的新闻，几乎都与楼市紧密相关。燕郊房价最高涨至3万元/平方米。而到了今年1-4月，燕郊商品住宅累计成交仅65套，成交均价1.3万元/㎡，四个月成交不足百套，成交面积也仅0.55万平方米。

与燕郊一样出现成交量急剧萎缩的还有固安，房地产的统计数据也惨不忍睹。一度是京南最热的固安，曾因新机场的利好而备受投资客追捧。而在限购之后，热闹不再。4月固安的新房网签量，已从一年前的近两千套下降到了不足百套。69套的网签量环比3月下降了75.6%，同比2017年4月更是下降96.3%。

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此外，一直被品牌开发商看好的香河地区也未能幸免。4月，香河的新建商品住宅网签量仅有75套，环比3月101套的网签量再次下降25.7%，同比去年4月的降幅则高达96%。从去年5月起，香河的新房交易量一路向下，从四位数降至三位数，如今则降到了两位数。

可能有人会问，环京楼市为啥一下子由盛转衰，走得如此低迷？对此，有业内人士透露：这主要是环京各地都在严格执行“限购令”起到的作用。根据限购政策，廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。补缴的社保不得作为购房有效凭证。

面对环京楼市严格执行限购政策，当地的开发商也想出了应对办法。开发商给出的方案是50%首付，其中20%由购房人首次一次性缴纳，剩余30%分期付给开发商。购房人交首付款后，开发商帮助联系中介代理为购房人补缴社保，满三年后再网签。如果购房人三年内就找到了接盘人，可以直接改一次名字。

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实际上，之前环京楼市虽然已经陷入整体低迷期，但是每月只有几十套网签量肯定是与市场实际情况是不符的。真相是一部分“消失”的网签，主要是大部分已经转到“地下”。而草签的合同协议，无法进入正式网签系统，网签数据自然也无法很好呈现。

但实际情况是，开发商即使促销，也并不一定能吸引多少人去环京楼市购房。环京楼市在各方面的地位与天津人才落户计划不能相提并论。同时，中介代补社保对购房人主要是钱和时间的问题，而迁户并非小事，真正愿意为获得环京一套房要迁户的购房者，实在有限。

那么，环京楼市“量价齐跌”低迷格局，会给我们带来啥启示呢？首先，环京楼市之所以会被投资客热炒，主要是北京严格执行房地产调控政策，大量炒作资金涌向了环京楼市。而现在北京的调控还在加码，而环京楼市的调控也不可能放松，所以很难走出冰冻期。

再者，环京楼市过去与北京楼市同呼吸、共命运。也就是说，北京房价被炒高，很多北漂或当地居民买不起房子，就跑到环京楼市来买房，过起了白天在北京上班，晚上去周边新房睡觉的日子。

而现在的北京楼市，刚需有共有产权房，改善型有限竞房，高端则有普通商品房。现在除了没有北京购房资格的购房人和投资客外，没人愿意跑到环京去投资炒房。

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最后，过去环京楼市被炒到了3万元/平方米，这都是投资热钱在进入该市场。现在，投资客逐步退出，环京楼市既缺乏产业基础，也缺乏人口吸附能力，就会面临很大的楼市下行压力。在投资客撤离后的这一年时间里，燕郊、香河、固安等环京区域出现楼市成交跌去八九成，房价下跌四成，也不足为奇。

环京楼市跌至冰点，部分地区的网签成交不足百套。这既受到当地政府限购政策的影响，也是投资炒房客撤退后的残像。更是北京外溢购房需求减少，无法拉动环京楼市。事实上，环京楼市在经历了房地产大波动后应明白，楼市可持续发展要靠牢固的产业基础，以及对人口的吸附能力，而不是靠引入炒房客投机资金所能达到的繁荣。