7、3 18.1 318.7 42.1销售面积 453.2 5.6 384.8 39.4住宅 402.7 9.1 324.7 33.3销售额（亿元） 106.5 15.8 109.7 61.4住 宅 92.0 24.5 84 432004年一至三季度累计 ， 全国房屋销售价格平均较去年同期上涨9.4% ， 青岛市的涨幅为13.8% ， 高于全国平均水平4.4个百分点 ， 仍列全国三十五个大中城市第七位 。
排在上海、沈阳、南京、重庆、天津、宁波之后 。
从2004年三季度各楼盘的开发情况看, 住宅商品房开发大多集中在市南区的宁夏路以北和市北区的东部一带三级地段区域 ， 价格在每平方米5500元至6500元 ， 房价比去年同期上升 。

8、20%左右 ， 且多为高层住宅 ， 而多层住宅的楼盘开发较少 。
如位于宁夏路的万事兴家园多层砖混住宅商品房 ， 去年开盘起价为每平方米5300元 ， 今年该楼盘房屋售价已达到每平方米6780 元 ， 价格上涨20%之多 。
位于五、六级地段市郊的李沧区的房价也由去年的每平方米3000元上升到3600元 ， 较去年也升高20% 。
2、居民住房状况青岛市民住房条件明显改善 。
到2003年底 ， 城市居民人均现住房建筑面积为20平方米 ， 比20年前的7平方米增加了两倍多 ， 绝大多数住上了设施齐全、水电气配套、拥有自主产权的单元房 。
到2003年底 ， 居住成套住房的家庭占85.9% ， 拥有自主产权住房的家庭占86.9% ， 使用燃起的家庭占99%以上 ，。

9、冬季享受到集中供热和使用空调取暖的家庭占48% 。
3、房产市场特点A、房产市场相对规范、成熟度较高 。
因着青岛独特的城市发达程度和经济状态 ， 青岛房产市场起步较早发展较快 ， 成为山东省房产龙头 ， 成熟度极高 。
表现在三个方面 。
一是新的土地审批制度较早在青岛实施 ， 经过几年的运行 ， 土地招拍挂成为青岛唯一的土地出让途径 ， 较好地规范了土地市场和开发经营活动 ， 确立了公平的市场竞争秩序 ， 并使开发向着规模、品牌靠拢 。
海信地产的大规模圈地可以视作开发资源二八定律的有力表现 。
二是有序、高层次的开发促进了青岛地产的极大活跃 ， 不仅拉动了本地买方市场 ， 而且吸引了大批外来投资置业者融入这片热土 。
三是青岛及时启动了经济适用房工程 ， 大 。

10、量不间断的适用房建设极大满足了低收入家庭的住房需求 ， 同时丰富了青岛房产市场层次 ， 避免开发失衡 ， 使青岛房产稳定健康发展 。
仅仅从青岛销售价格涨势就可见一斑 。
B、市场层次分明 ， 区域性强 。
青岛是一个极具历史和个性的城市 ， 青岛房产的市场特点也极其明显 。
地域上 ， 由于历史发展、环境资源和城市规划的原因 ， 市南区、崂山区以及市北区房产市场高度发达 ， 无论房产投资开发和买卖市场均呈现一派繁荣景象 ， 以高层、高价为主要特征 。
其它区（包括李沧区）由于配套、环境等原因房产市场起步较晚 ， 且大多初期以经济适用房为主体 ， 逐步向商品房开发过渡 ， 从长远看开发运作、升值空间较大 。
价格分布上 ， 青岛市形成了梯次分明的落差格局 ， 从崂山区、市 。

11、南区沿海地带到市北区再到四方区 ， 接下来是李沧区依次以2000元/为级差呈南高北低态势 。
本项目位于青岛房产市场末端区域 ， 但具有一定的升值空间 。
因而在本项目发展定位、策略推广上要兼顾其在整体市场格局中的现实位置和作为上升区域中的高品质项目可持续发展性 。
C、市场需求旺盛 。
遍观山东 ， 从来没有一个城市具有青岛这样的旺盛需求力 。
虽然近几年政府加大了经济适用房开发力度和商品房土地入市批量 ， 尤其2004年商品房开发面积进一步扩大 ， 供给速度似乎仍有跟不上需求增长的趋势 ， 可以用购销两旺来形容房产市场 。
旺盛的购买力从哪里来？答案很明确 。
一是市场的成熟运作、良性开发；二是地区经济的强大、居民购买力的坚挺、收入预期的利 。

12、好；三是城市魅力和开发热潮吸引外来人员包括务工务商和投资客的青睐 。
炒作泡沫在这里并不多见 ， 价格比较遵循价值体现原则 。
D、整体运营水平较高 ， 特色鲜明 。
市场规范必然带来理性的开发 。
无论从土地的获取、产品塑造、项目定位还是规划建设、营销推广等等各个环节 ， 青岛开发商表现出了极高的专业水准 ， 充分体现了项目所具备的地段、环境、建筑、景观、营销力方方面面的整合营销效力 。
在营销推广上应当说已经形成了青岛特色 ， 与省内其它城市不同 ， 青岛房产发展到今天 ， 其营销层面已经摒弃了泛泛而论 ， 更加注重人的工作、学习、生活等因素 ， 定位的层次感、诉求的针对性 ， 无一不体现对人的心理需求的重视和把握 。

来源：(未知)

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标题：青岛|青岛某地产策划方案DOC9(1)( 二 )