1、一、青岛及房产市场概述（一）、青岛概况青岛属于温带季风性气候 。
“三面沧海一面山”的独特地理格局 ， 造就了青岛海洋性气候的特点 ， 冬无严寒、夏无酷暑 。
青岛市是我国东部沿海较重要的经济中心和港口城市及旅游胜地 ， 我国五大港口之一 ， 全国15个副省级城市之一 ， 计划单列城市 。
青岛是一座海洋科技城 。
辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区和即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市（县级） 。
2003年底 ， 全市共有720.68万人 ， 其中 ， 市区246.77万人 ， 其中市内四区登记暂住人口（1个月以上者）25.39万人 。
青岛市中心区规划以公共建筑为主体组成 ， 形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构 ， 是城市发展的核 。

2、心地区 。
五四广场成为青岛市新市区的标志 。
“花中皇后”月季为青岛市花 ， 山茶也是青岛市花之一 。
市树为雪松 。
“相约奥运 ， 扬帆青岛” ， 青岛成为北京奥运伙伴城市 ， 令青岛成为世界的聚焦点 。
综合经济青岛市国民生产总值居山东省首位 ， 综合经济实力在全国城市位居 11 位 。
居民生活人均可支配收入到2003年底已达10075元 ， 恩格尔系数降至40%以内（60%以上为贫困；50-60%为温饱；40-50%为小康；40%以下为富裕） 。
在居民消费支出中 ， 衣着、日用品等生活必需品支出也与恩格尔系数同步下降 ， 而体现享受与发展需求的住房、健康、教育、消闲、交通、通信等项支出的比重迅速上升 。
青岛市城市居民正从以吃饱穿暖为标准的温 。

3、饱型生活向以享受和发展为标准的小康型乃至富裕型生活转变 。
1、高低收入家庭的收入差距进一步扩大据抽样调查资料显示 ， 2003年占全部调查户10%的最高收入户人均可支配收入28208元 ， 10%的最低收入户人均可支配收入3263元 ， 高低收入户收入之比为8.65：1 ， 比2002年进一步扩大 。
2、不同收入阶层家庭的房屋资产有质与量的区别住房制度的改革 ， 商品房市场的发展 ， 使越来越多的家庭拥有了自己的房屋产权 。
调查发现 ， 由三成的城市居民家庭购买了商品房（包括二手商品房） ， 近四成的家庭拥有了售后住房产权 ， 拥有房产的居民家庭达到98.0% ， 但是不同收入阶层家庭的房屋资产的质与量的状况有很大的区别 。
其特征之一 ， 绝大 。

4、多数高收入家庭购买了商品房 ， 大多数中等收入家庭拥有的是售后住房产权 ， 而半数低收入家庭中没有房屋资产；特征之二 ， 高收入家庭购买的商品房集中在100平米以上 ， 中等偏高收入家庭购买最多的是80-100平米的住房 ， 中等偏低和低收入家庭则大多购买50-80平米的住房；特征之三 ， 有30%以上的高收入家庭拥有两处以上的住房 ， 中等偏高和中等偏低收入家庭拥有两处以上住房的约分别占26%和16% ， 绝大部份的低收入家庭仅有一处住房 。
随着城市居民生活质量的改善和提高 ， 房屋资产将成为居民家庭财产中最主要的一部分资产 ， 不同收入阶层居民家庭房屋资产价值的差异 ， 进一步验证了各类收入家庭之间的收入差距 。
3、不同经济类型、职业和 。

5、行业的收入差距也在扩大改革开放年以来 ， 各行各业的收入都有不同程度地增长 ， 但行业间收入的档次拉开了较大的距离 。
从统计看 ， 国有企业、集体企业、和其它单位的平均工资比2003年为1：0.47：0.61 。
调查资料显示 ， 以户主收入为主要经济来源的家庭 ， 由于户主的职业不同 ， 家庭的收入状况差异显着 。
在高收入家庭中 ， 户主的职业集中在各类专业技术人员、效益好的企事业单位办事人员、私营企业主及国家机关企事业单位负责人等；低收入家庭中 ， 户主大都是以工人、服务性工作人员和商业工作人员或是退休人员、失业协保人员 。
据此看来 ， 从大的方向上本案作为商品房项目与一、二期不同 ， 应该以中等收入家庭一次二次置业为主 ， 吸纳部分低收入家 。

6、庭一次置业 ， 吸引部分看好本区域升值潜力的高收入家庭三次四次置业 。
由于项目（含三期、四期）体量较大 ， 兼顾定位的逐步提升和项目的持续发展 ， 推广策略上受众的设定不应局限于李沧区本身 ， 可以李沧区中高收入家庭为主 ， 广泛吸取市内其它三区置业投资人士 ， 尽量避免目标客户群定位狭窄 ， 造成市场空间狭小 ， 增加后期操作难度 。
（二）、青岛房产市场概况1、房产开发相关数据房地产开发投资 03年 03年同比增长（%） 04年111月 04年同比增长（%）施工面积 1747.7 23.1 1957.2 31.3住宅 1417.0 31.4 1575.7 29.9竣工面积 537.8 2.8 411.2 56.2住宅 453. 。

来源：(未知)

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