三、项目所在区域房产开发状况（一）、区域界定就本项目来讲 ， 合适的市场区域界定应当是：重庆中路西、楼山南、李村河以北与西侧胶州湾的围合地带 。
（二） 。

19、、区域楼盘项目可比楼盘序号 案名 地址 起价 均价 户型面积 开发性质 备注1 北苑风景 振华路 原3500 商品房 结案2 胜利花园 胜利桥 3800 3400 商品房 结案3 永馨苑 永平路北段 3400 商品房 结案4 永平家园 四流中路 3800 4000 商品房 在售项目竞争楼盘：规划中的南岭风情永平家园在区段上与本案相差无几 ， 规模上却难以相提并论 ， 更兼不公开内部认购进行中 ， 其尾盘销售会与本案推广交错 ， 除了对潜在客户的部分吸纳外 ， 基本不会对本案形成较大的截流和挤压 。
因此 ， 竞争者应当锁定在本案开发周期内面市的同质项目 ， 可以预见的就是海信地产的南岭风情 ， 两者各有赢长 ， 需密切关注其规划开发 。

20、动向 。
晓翁村项目（海信钟情于此）的商品房开发如果实现 ， 也应在本案后期出现 ， 亦应适当关注 。
区域住宅供给不足是显而易见的 ， 无论是经济适用房 ， 还是商品房 ， 本区域产权住宅开发量小、频次低 ， 因此出现了之前项目热销热买的喜人景象 ， 这给本项目传来了福音 。
四、 项目地块SWOT分析（一）、地块现状描述项目位于青岛市西北部 ， 李沧区四流中路与兴华路交汇处（原国棉七厂） ， 东临沧口公园 ， 北依楼山；项目进展：进入场地平整、管线预埋施工阶段 。
景观环境：东向：青岛三丰毛纺厂、沧口公园南向：本项目前期住宅、国棉六厂宿舍西向：四流南路、胶济铁路、黄海橡胶厂北向：本项目前期住宅、国棉六厂宿舍南北向由于同本项目前期住宅相接 ， 除夹杂 。

【青岛|青岛某地产策划方案DOC9(1)】21、其间的部分国棉六厂旧宿舍外 ， 基本无不利因素 ， 视觉环境尚可 。
西向由于一路之隔就是胶济铁路和黄海橡胶厂 ， 是本项目难以规避的不利点 ， 需审慎处理 。
东向如果无法解决三丰毛纺厂的隔挡作用 ， 就会使借势沧口公园策略大打折扣 。
（二）、地块分析1、优势（S）A、区位相对优越 。
位于规划中的中部副中心北端 ， 从长远看 ， 区位价值随规划的实施建设具备一定的上升空间 ， 符合部分投资置业人士的升值要求 。
B、交通便捷通达 。
项目处在沧口城区两大南北交通主干线之间 ， 西靠四流中路、东达永平路 ， 且公交线路较多 ， 东可与李村中心城区相接 ， 南可与四方区直达 。
工作、生活交通线顺畅无阻 ， 缩短了与各种中心城区的距离 。
C、教育配套完整 。
项目本身（四期） 。

22、规划有幼儿园 ， 而周边幼儿园、小学、中学齐备 ， 最资利用的是沧口公园对过的青岛市三中 ， 可以成为本项目推广的一个借力点 。
D、公园优势明显 。
沧口公园占地8.8万 ， 水面2800 ， 园内建有温室、大型儿童玩具等 ， 是周边区域职工和儿童游览娱乐的中心 ， 于2003年7月实施拆墙透绿的综合整治 ， 向市民免费开放 ， 成为周边数万居民健身娱乐休闲交流的绝佳场所 。
沧口公园与本项目近在咫尺 ， 堪称是生命造氧机和业主的 “私家”花园 ， 是本项目外部景观最具优势的亮点 。
E、项目规模较大 ， 规划水平高 。
项目本期占地117亩 ， 建筑面积8万余 ， 建筑楼座26栋 ， 且23栋为南部市区不多见的（56层）多层住宅 ， 堪称区域内的大型住宅项目 。
从规划图和产 。

23、品单体图来看 ， 开发商在项目规划上精益求精 ， 无论从布局、单体、自身配套还是中庭设计、园林景观的均好性等各方面 ， 倾注了大量的心血 ， 因而开发的起点就是一个高品质的楼盘形象 ， 这在迄今为止的李沧区是空前的 ， 成为区域第一个规模、品质兼备的高素质楼盘 ， 必将激起潜在消费者的极大共鸣 。
F、前期开发的良好口碑 。
这是本项目三期开发的坚实基础 。
我公司与贵公司的通力协作也必能给项目的成功运作锦上添花 。
2、劣势（W）A、商业配套相对较弱 。
除了项目东北侧的建材、茶叶批发市场和南侧的商贸市场外 ， 项目周边几乎没有像样的商业场所 ， 距离最近的就是振华路商业圈 。
本项目自身除了会所外也未设置一定量的商业配套 ， 这对于规模宏大（14期居住 。

24、人口将达近万人）的居住社区是一种不足 。
B、周边居住氛围尚不浓厚 。

来源：(未知)

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标题：青岛|青岛某地产策划方案DOC9(1)( 四 )