由于周边多为工厂、职工配套住宅和经济适用房 ， 视觉和人文环境较差 ， 所以也应看到本项目作为高档商品房面临的区域定势阻力 ， 这与振华路商业街上的北苑风景项目是截然不同的 。
C、东西向负面影响大 。
西侧的铁路、黄海橡胶厂产生的噪音和可能的空气污染将是削减项目营销力不可回避的现实 ， 从这个角度看 ， 项目西部小高层的规划布局就有点不妥 。
如何最大程度规避影响应当引起重视 。
还有东侧的三丰毛纺厂问题 ， 如果任其阻隔将是本项目最大的遗憾 ， 如果在四期开发中可以吃进 ， 并在本期开发中加以澄清 ， 形成与沧口公园的零距离接触 ， 应当对本期开发产生难以估量的巨大促动力 。
3、机会 。

25、（O）A、李沧区将成为青岛下一轮投资置业热土 。
在青岛房产大格局中 ， 沿海及中心城区近几年开发速度快、密度大 ， 大多数区域基本无规模项目资源可提供 ， 市北、四方区尚可通过拆迁改造不定期、缓慢地产生部分中小型项目地块外 ， 大多只能是见缝插针式的开发模式 ， 且90%以上是以高层建筑形态出现 ， 价位将进一步抬高 。
巨大的投资置业风险压力和房产上市量的严重不足 ， 促使市场热点范围向其它区域扩转 。
毋庸置疑 ， 市内四区之一的李沧区必然成为市场扩张的下一个战场 ， 从青岛本土地产大鳄海信对李沧区项目资源的鲸吞策略就可见一斑 。
甚至下属五市如即墨等房产市场也是搞得轰轰烈烈 ， 李沧区没有理由继续平庸下去 。
扩张就是机遇 ， 竞争也是潜力 。
本项目 。

26、借房产市场北扩之际当可顺风顺水 。
B、区域尚无代表性楼盘 。
胜利花园、永馨园已经是昨日黄花且市场影响作用不大；永平家园因其规模较小、区位一般、无环境优势 ， 从现认购阶段看也只能是市场跟风补缺者；海信.南岭风情尚在孕育中 ， 因其区位、环境与本项目尚不在一个完全相同的层面上 ， 可以断言 ， 除海信地产的品牌效应外 ， 南岭风情缺乏部分领军楼盘品质、环境俱佳的必要内涵 ， 不足以对本项目形成大的威胁；海信.北苑风景项目虽然占据相对优越的区段和配套环境和规模特征 ， 但其规划、产品、园林环境等品次低下 ， 也只能满足市场阶段性居住需求 ， 绝难成为代表性楼盘 。
本项目携规模、规划、产品、区位、环境之利 ， 锻造营销威力 ， 基本具备区域代表性楼 。

27、盘所有的成长性元素 ， 在这样一个区域商品房青黄不接的阶段内只要用心运作完全可以树立区域领军楼盘形象 ， 取得项目营销和开发品牌双丰收 。
4、威胁（T）不定期土地上市 。
无论从李村城区东部大面积开发思路的确立 ， 还是沧口城区晓翁村改造等情况看 ， 李沧区广阔的开发空间孕育着无限商机的同时 ， 对于个案来讲也埋伏着难以预料的潜在威胁 。
项目资源的相对充盈 ， 也就预示了竞争项目的不确定性 ， 动态变化将产生无形的压力 ， 如何规避同质新项目上市的冲击风险 ， 会是本项目自始至终的一大课题、 。
（三）、风险规避1、加快开发销售速度 。
随着永平家园项目的渐次去化 ， 区域内商品房供应基本处于暂时的空白状态 ， 除南岭风情项目外 ， 相应规模品质的项目难以 。

28、在短时间内出现 ， 对于本项目来讲是可遇不可求的大好时机 ， 既可以保持相对较宽松的运作空间 ， 又可以寻求较大的利润实现 。
但从规避新项目冲击和优化资金运转速率角度看 ， 本项目宜缩短操作周期 ， 紧凑安排开工、认购、开盘、销售等相应工作 。
2、寻求局部规划调整 。
铁路噪音、橡胶厂视觉和空气的污染 ， 项目西向环境条件为本项目最弱 ，此方向上规划项目最高级形态小高层似有不妥 ， 无论从小高层自身价值实现还是项目整体价值提升都有不小的负面影响 。
如有可能 ， 建议作局部调整 ， 将小高层部分置于地块东方向上 ， 更利于对沧口公园效应的最大利用和整体利益最大化的追求 。
3、运用营销规避手法 。
A、引领新的居住时尚 ， 倡导一种同城市商业、娱乐等中心繁 。

29、华地带若即若离的居住理念 ， 借此消减项目周边和自身商业配套娱乐氛围较弱和居住适宜性相对不足的弱点 。
B、在项目定位和营销推广上 ， 确立区域代表性楼盘形象 ， 打造不可复制的个性内涵和人文附加值 ， 占领区域市场制高点 ， 增加竞争市场状态下的抗冲击能力 。

来源：(未知)

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标题：青岛|青岛某地产策划方案DOC9(1)( 五 )